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投資物件、満室と空室それぞれのメリット&デメリット

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投資用アパートとして一棟購入する場合、気になるのが入居者の有無。

さくら事務所でも多くの投資用物件のインスペクション(住宅診断)のご依頼を頂きますが、入居者の有無(満室なのか空室なのか)によって、アドバイスも異なります。

そこで今回は、満室・空室それぞれのメリット、デメリットをホームインスペクター(住宅診断士)の見地から解説します。

満室!家賃収入そのままはラッキー?

満室のオーナーチェンジであれば、そのまま家賃収入を得ることができるというのが大きなメリットでしょう。急ぎ入居者を募集する必要もありません。

とはいえ、購入前の建物の状態を確認する上ではデメリットも。
入居者がいる住戸内は確認できないため、廊下や階段などの共用部や外周りしか確認できません。
特に、水周り、キッチン、トイレなど購入後に漏水などの不具合が発覚した場合、近く思わぬ修繕費用が掛かってしまうかもしれません。

可能であれば、仲介さんを通じて賃借人の許可を取ってもらい、何部屋か住居住戸の調査をすることをお勧めします。
もし住戸内が見れず、新築以降リフォームを行っていないようなケースであれば、あらかじめリフォーム費用をみておく、もしくは空室になったタイミングでの住戸内の再調査をお勧めしています。

また、築年数が古い物件の場合、住戸内に火災警報器がついていない可能性もあります。梯子や避難通路などの避難設備もバルコニーから確認できるケースもあればできないケースも。
何かあったときに、オーナーの責任も追及されてしまうかもしれませんので、売主さんに確認してみましょう。

やっぱり気になる空室のワケ

空室だった場合の最大のメリットは、上に挙げたように、住戸内まで見れるので、建物の状態をきちんと確認して購入できるという安心感でしょう。
また、入居者がいないのであれば、家賃も自由に設定することができます。全室空室なら、大がかりなリフォームをして新たな家賃で入居者を募る、という計画もいいかもしれません。

とはいえ、空室である現状にはどこかに理由があるのかもしれません。
立地なのか、家賃設定なのか?はたまたニーズの問題なのか? 手放す理由と併せて売主さんにお話を確認してみましょう。仲介会社さんに近隣について聞いてみたり、情報収集も大事ですね。
実際にインスペクションをご依頼いただいてから、購入を取りやめるというケースもあります。

投資物件を購入するには、調べることがたくさん。
建物のことはホームインスペクター(住宅診断士)にお任せするのも手かもしれません。

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