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木造一棟アパートの耐震性を調べるには?

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築年数が経った、木造一棟アパートを所有されている不動産投資物件オーナー様の心配事のひとつとしてよく耳にするのが「耐震性」。

国立研究開発法人 防災科学技術研究所が行った実験では、耐震性が低い「実物」の木造2階建てを阪神淡路大震災と同程度の地震で揺らしたら、「数秒」で建物が倒壊してしまいました。実際、震災時も倒壊・崩壊した建物により奪われた命がいくつもあったことは忘れてはいけない事実。

では、見た目ではわからない建物の耐震性はどのようにしたら知ることができるのか。ここでは、木造一棟アパートを所有されている動産投資物件オーナー様に役立つ、耐震性を把握する方法をご紹介します。

建築基準法の耐震性の規定は、時代により想定されている建物強度が異なっています。ですから、いつ頃建設されたかにより、適用された建築基準法がどの基準かで判断できます。

2000年6月以前に建築された建物は耐震診断がお勧め

耐震性の基準が大きく変更された年は1981年。それより前の建物は震度6強や7の大地震では倒壊・崩壊の可能性が大いに懸念されています。そして、それに次いで大きく耐震基準が変更されたのが2000年6月です。

1995年の阪神・淡路大震災による被害を受け、2000年6月以降は地盤調査が実質的に義務化されたり、木造建築物における金物の規定や耐力壁の量とバランスが規定されたりと、巨大地震に備えた耐震設計がより厳しく義務化されました。

つまり、2000年6月より前の建築基準法で建てられた木造建築物は、以降建設の建物より耐震強度が劣る可能性があるというわけです。耐震性が気になる方は、建築時期を確認したら、1981年より前の建物はもちろんこと2000年以前に建築の建物も耐震診断の実施をお勧めします。

なお、2006年6月以降は現在と同じ法規ですので、原則として耐震診断の実施は必要ではありません。

実際の耐震診断、どんなことをするの?

現地建物の劣化診断と、図面等をもとにしたデータによる計算で行なわれます。

診断費用は規模にもよりますが、数万~15万円程度。現地調査は非破壊で行い、数時間で済むため居住中でも実施可能。(入居者の協力が必要な場合もあります)

そして耐震診断の結果、耐震性が低いことがわかれば、補強工事や補強工事を含めた大規模修繕のタイミングを検討します。

また、耐震診断や耐震改修工事にかかる費用の助成を行っている自治体があります。診断の実施前に自治体に問い合わせておきましょう。

建築された時代を知っておく方法の一つとして、『建築確認申請』や『検査済証』『設計図面』が保管されているか確認しましょう。実際にいつ建築されたか関係者に聞いてわかったとしても、本当に『建築確認申請』を提出したとおり(図面通り)に建てたかを判断する『検査済証』がないと、実は数年違っているということもあります。

原則として、建築基準法の改正前後(~1981年5月/1981年6月~2000年5月/2000年6月~)では耐震基準が異なります。ただし、昔の耐震基準で建てられた場合でも、その建物はたまたま高めの耐震設計になっていて、また、適切なメンテナンスや補強を行っていれば、耐震診断の結果、耐震基準を満たすこともあります。

耐震性が気になる方は、この機会にホームインスペクション(住宅診断)や耐震診断をご検討されてみては、いかがでしょうか。