1月の入居募集に備える！収益物件満室の肝とは

繁忙期である2～3月の引越しシーズンが近づいてきました。この時期は入居希望者が増える一方で退居者が出る可能性も高くなるため、対策に力を入れたい時期ですね。

ただ、実際には引越しシーズンを見越して年明けから物件探しに乗り出す人も多く、募集や物件見学は1月から増加傾向に。

サイト掲載写真より実物の方が傷んでいて契約を見送られるといったことにならないよう、1月からの入居募集に備え、年内に不具合は修繕しておきたいところ。満室の場合でも2～3月のシーズンの急な退去にも慌てずに募集ができるように準備しておくと安心です。

また、長期間建物をチェックしないまま不具合や劣化が放置されてしまうと、ちょっとした漏水からカビが発生してしまい、退居される原因になったり、大掛かりな修繕が必要になるなど思わぬ出費に繋がるケースもあります。

そこで今回は、ホームインスペクター（住宅診断士）が、繁忙期を控えた大家さんや投資物件オーナーさんに向けて「満室の肝！建物修繕ポイント」をご紹介いたします！

満室の肝！建物修繕ポイント

壁紙の張替え・畳の交換などを検討

主に室内の仕上げをチェック。築5年くらいになるとそろそろ壁紙が黄ばむ・剥がれるなど賃借人が気になる劣化が発生してくる時期でしょう。

壁紙は四季を通して伸縮を起こす材料ですので、それによる影響がどのくらい出ているかもチェックします。最近は壁紙を入居者が選べるサービスも人気ですね。

壁紙の剥がれ壁紙の剥がれ２

給湯器・水まわりなどの交換や換気設備の補修を検討

換気設備は吸い込み能力やダクトの接続に問題がないかチェックしましょう。レンジフード・浴室換気扇・トイレ換気扇はスイッチを入れ、ティッシュやA4程度の紙をあててみます。

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換気するための空気の取り込み口である給気口が汚れていないか、詰まっていないかもチェックしましょう。

また、浴室の天井裏のダクトがきちんと接続されていて、空気などの漏れがないかチェックします。

換気扇とダクトを接続している部分から風がないか手を当ててみて確認。もし風があった場合、隙間があり気流漏れの可能性があります。

不具合があった場合、お風呂の蒸気などがこの隙間から漏れて、天井裏の空間に滞留し湿気がこもってしまします。それが原因によりカビの発生にもつながるため要注意です。

給湯器は設置年月日を確認しましょう。一般的に設置してから10年が交換の目安と言われています。特にこれからの時期はお湯の使用率が高くなります。入居者から「お湯の温度調節ができない」などのクレームが起きないようにしておきましょう。

水まわりは実際に水を流し、給排水管から漏水がないか、給水量は適切かチェックしましょう。

洗面台の裏側、排水管部分に水が漏れていることが発見された事例です。パッキンの交換程度で直るものか、洗面台の交換時期にきているのか検討をしましょう。築20年経過していたので、そろそろ洗面台のみならず、ユニットバス全体を交換する時期がきている事例です。

外壁・屋根のメンテナンスを検討

外付け階段の鉄部のサビや外壁のひび割れ、屋根の状態などチェック。適切な修繕によって居住者の印象アップはもちろん、建物の寿命を長持ちさせることにもつながります。外回りの修繕は費用がかさむ足場が必要となる場合もあるため、不具合や劣化を点検をして修繕計画を立てましょう。

外壁を触ってみて白亜化（チョーキング）が発生していないか確認しましょう。白亜化とは塗装表面の表層樹脂が、紫外線・熱・水分・風等により劣化し、塗料の顔料がチョーク（白墨）のような粉状になって顕われる現象や状態をいいます。

一般的に劣化の目安とされていますので、修繕を検討するタイミングが近づいていると言って良いでしょう。

外壁のひびわれ

四季の気温変化の影響もあり、外壁はひび割れも生じやすいもの。0.5mm幅以上の大きなひび割れや複数個所のひび割れがないかを確認しよう。大きなひび割れが出ている場合は放置しすぎると雨漏りや建物の劣化を早める原因にもなりかねません。

屋根周辺部分で木部が傷んできた事例です。木部の塗装より交換を視野に検討されたほうが良い事例です。築年数が古いアパートでもメンテナンス一つで雰囲気も変わります。老朽化が進む前に外回りのメンテナンスを行うと見た目も良くなるため空室対策にもなるでしょう。

外壁サイディングどうしの隙間の防水部分に、柔軟性のある防水材のシーリング（シールともいいます）の亀裂及び硬化がないか指で押してチェックしましょう。ここが劣化していると、雨水などが壁体内に浸入し建物の寿命に影響します。

2～3月の引越しシーズンは満室のチャンス！年内に建物のコンディションをチェックして現在の劣化状況を把握し、年明けの物件見学に備えて修繕をしましょう！

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