中古マンション投資のカギは「管理力」

全国のマンションストック数は2013年末時点で601万戸。居住人口は約1,480万人と、日本人の11パーセントがマンションに居住、首都圏にいたっては3人に1人がマンション居住者です。また2011年には築30年を超えるマンションが100万戸を超えています。

これから本格的な人口減少と少子化・高齢化社会をむかえる一方で、マンションの高齢化も進行、マンション価値に大きな差がつく時代がやってくることになります。

その変化の先を見据えたマンション選びが必要であり、その明暗を分けるのは個別マンションごとの「管理力」です。

では「管理力」のあるマンションとは、どのような条件を指すのでしょうか。ここでは大きく5つの項目をあげておきたいと思います。

「管理力」のあるマンションとは

共用部の整理整頓状況を見るだけで、「住民の意識」「管理会社・管理人の仕事ぶり」などを推量できます。清潔感などの第一印象は、資産性にも大きく影響します。

いつ、建物のどこを、どのように修繕したかの記録です。これがないと、建物の管理状態に大きな不安が残ります。

場当たり的な修繕／対処療法的な修繕では、資産性を保てません。長期の修繕計画をもとに、予防的で適切な修繕が行なわれているかを確認したいところです。

迷惑をかける住人がいる場合、借り手がついてもすぐに出て行ってしまうなど資産性に大きく影響します。どのような人が住んでいるか、あらかじめ確認しましょう。

管理会社いかんで、管理の質は大きく変わります。とはいえ、管理会社の良し悪しは、会社の規模や売り上げ・管理戸数によって決まるのではありません。フロントマン（管理窓口社員）と派遣される管理人のパーソナリティーにゆだねられているのが実情です。

これらの項目は、不動産仲介会社やマンション管理人、管理会社、住民や理事長にヒアリングすることで確認できます。

マンションの管理力は、人任せでは発揮されません。業務そのものは管理会社に委託するとしても、その主体はあくまでもオーナー自身であるということを肝に銘じておく必要があります。

いくら管理会社がしっかりしていても、オーナーで構成される管理組合が機能しなければ、マンション管理はおぼつかなくなってしまいますので気をつけましょう。

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