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修繕費がかかる「水周り」と「設備」、何をチェックする?

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入居者の目につきやすく、他の物件との比較対象になりがちなのが、 水周り と設備です。ここは修繕費も高額になりやすいため、物件購入においては契約前のチェックが欠かせません。では一体どんなことに気をつけたらよいのかをご説明したいと思います。

水周りはお金がかかる!

水周りの設備は毎年のように新製品が発売され、新しい機能が加わる傾向にあります。そのため、ある程度の賃料を設定している物件の場合には、水周りの設備が古臭いだけで敬遠されてしまう傾向があるのです。

設備ごとに注意したいポイントを見ていきましょう。

<浴室>

どんなに家賃が安くても、風呂釜がバランス釜だったり、急登でお湯が出なかったりすると入居者が決まりにくくなってしまいます。特に注意したいのが20年以上経過した在来工法の浴室です。バランス釜の故障などによりユニットバスに取り替えるとなると、100万円以上かかることもあります(グレードにもよる)。
また、このタイプの浴室は、壁の隙間から漏水してシロアリ発生の原因になったり、構造を傷めたりしていることもあるので、しっかり確認しましょう。

<トイレ>

汲み取り式の場合は物件購入後に水洗トイレに変えることが必須となります。その際、物件の前面の道路まで下水管が来ているかの確認が必要です。下水管を新たに通す場合、コストが大幅にアップしてしまいます。

 

<洗面化粧台やキッチンの下>

排水管が破損していたり、曲がったりしていないかよく見ましょう。トラブルがあることは珍しくありません。ここの確認をしないでいると、入居者が住み始めてから余計な時間とコストを取られることになりかねません。

ベテラン投資家も悩む、設備のチェック

ベテラン投資家に聞くと、設備の突発的な故障で数百万、時には数千万円を超える出費が発生したことによる資金繰りの悪化を経験している人が多くいらっしゃいます。大がかりなものとしては、エレベーターや受電設備、浄化槽、受水槽、給水ポンプ、立体駐車場などがあります。

これらをチェックするときは、定期的に検査(点検)、メンテナンスを受けているかどうかを確認しましょう。自分で設備の良し悪しをチェックできなくても、プロがチェックをしているか、点検記録があるかどうかでリスクを軽減することができます。

また維持費がどれだけかかっているかも事前に知っておくようにしましょう。利回り計算の際、賃料収入と物件価格に維持費を加えると、大きな違いが出ることも十分あり得るのです。


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