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コラム一覧

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2016.11.01 物件購入時の外回りチェックポイント4つ
この時期、これからオーナーチェンジ物件を狙って繁忙期に賃貸物件をお探しの方、繁忙期に備え所有物件の定期点検・補修を検討される方からのご相談が増えています。今回は、そのようなオーナー様や大家さんのためにチェックするポイントをご紹介します。 外壁表面見た目はきれいで...

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2016.10.16 塗装業者の手抜き工事はここで見抜く!
一戸建て、アパート、マンションをお持ちのオーナー様は、10年~12年程度で外壁を塗り替える必要があります。「外壁が汚れてくる頃に、外壁塗装工事の営業マンが訪ねてくる」というのはよくある話です。訪問営業の中には悪質な業者が紛れており、手抜き工事をして利益を出そうとする...

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2016.07.25 木造アパートの耐震性を調べるには?
築年数が経った、木造アパートを所有されているオーナー様の心配事のひとつとしてよく耳にするのが「耐震性」。 (独)防災科学技術研究所が行った実験では、耐震性が低い「実物」の木造2階建てを阪神大震災同程度の地震で揺らしたら、「数秒」で建物が倒壊してしまいました。実際、...

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2016.07.13 この時期、コンクリート工事は要チェック!
マンション、アパート、一戸建てのいずれの建物でも使われる材料がコンクリート。実はコンクリート工事は、気温が高い時期に施工不良が起きがちです。建物に不具合が出ないよう、夏のコンクリート工事の代表的な注意点をご紹介します。コンクリート打設の日に現場監督は来ているか固...

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2016.06.24 利回りは先々の修繕費も含めて計算しよう
 収益物件を検討する際必ず目にする“利回り”。物件を比較する際の指標であり、最近は駅近・繁華街など利便性の良い物件においては、30,40%を超える割合もあるとか…。ついつい割合の高い物件に惹かれてしまいますが、これをそのまま鵜呑みにしてしまうと、予定を下回る収益でどうし...

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2016.06.17 物件見学&定期点検で発覚した不具合事例
この時期、オーナーさんや大家さん・投資家さんの中には、今年度の新規物件購入などを検討されている方も多いのではないでしょうか。オーナーチェンジ物件を探される方や、所有されている収益物件のリフォームや大規模修繕を検討されている方のご相談も増えてきています。しかし・・...

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2016.03.26 建物の第一印象を決める!外観の劣化・修繕ポイント
引っ越しシーズンもそろそろひと段落。これから新年度の所有物件の修繕計画を考えている賃貸アパート・賃貸マンションの大家さん、オーナー様もいらっしゃるでしょう。しかし大家さんやオーナーさんはお忙しいこともあり、管理会社に全てお任せで、所有物件がどのような状況になって...

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2016.02.11 首都圏1棟収益マンション価格に変調の兆し?
この数年、首都圏の1棟収益マンションの価格が上がっているという話がよく聞こえてきます。相続対策を行う方や、サラリーマン大家さんに対して、金融機関の貸し出し意欲は旺盛なようですし、超低金利という追い風もあり、価格が上がるのも当然かと思います。ただ、この価格上昇がい...

一棟マンション

2016.02.07 目視でもわかる!補修が必要なマンション外壁のサイン
マンションは特殊な機材がなくても、目視から補修した方がよい不具合や劣化のサインがでているケースもあります。不具合や劣化が進んでいるにも関わらず、気づかずに放置してしまうと、建物の劣化を早めたり、雨漏りを引き起こしてしまう可能性も。そこで今回はホームインスペクター...

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2016.02.04 建物が完成する前にチェックしたい!3つのポイント
2月・3月の竣工(完成)に向けて、工事が最終段階を迎えている物件が多いシーズン。竣工間際になると、オーナーとして気になるのが施工(仕上がり)の良し悪しですよね。大切な資産を守って無駄な修繕費を押さえることはもちろん、入居者とのトラブルを回避するためにも引渡し前にし...

賃貸物件水漏れ

2016.01.29 無駄な支出を防ぐ!木造建物の外まわり点検ポイント
木造の建物は外壁や屋根など外まわりの小さな傷みでもを放置すると、雨水の侵入などで、構造部分である木部の傷みが進んで大がかりな工事に発展するケースがあります。建物にかかる維持修繕費を抑えるには、こまめな点検で傷みを把握し、症状が進みすぎないうちに修繕することが肝心...

一戸建て屋根

2016.01.26 トラブル回避!リフォーム現場はココをチェック
発注したらもうお任せ?相見積りをとって内容の確認、比較検討、金額交渉・・・といろいろ動いたものの、いざ発注先が決まったらあと完成まで施工会社にお任せ、という大家さんもいるかもしれません。ですが、大家さんの工事への関わり方により、不要な支出を防げるかどうかが決まるこ...

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2016.01.20 1月~3月竣工物件は”雑”な工事遅れに要注意!
1月から3月は住宅メーカーや不動産会社の決算や転勤・入学に合わせた引っ越しシーズンに合わせ、1年で最も建物の竣工(完成)が集中します。業務が集中するため資材発注や職人手配のミスも起きやすく、加えて多量の雪が降れば資材生産の工場が稼働しない、運搬が滞るといった事態...

新築賃貸住宅ダクト不具合

2015.04.17 オーナーチェンジ物件も建物チェックは重要!
オーナーチェンジ物件、よくみかけますね。「満室状態でオーナーチェンジ・・・表面利回り○○%・・・」という情報に目がいきがちですが、建物の状態はどうでしょうか。今回は木造アパートのご契約後に行った「ホームインスペクション」の事例です。大家さんやオーナー様でもチェック...

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2015.03.10 新築一戸建て内覧会での建物チェックポイント<外回り篇>
今まで図面の上で平面的にしか見ることができなかった建物をはじめて立体的に確認できるのが「内覧会」です。支払う代金に見合った適切な工事が行われているか、発注者としてしっかり検査しておきたいものです。そこで、数多くの内覧会に同行しているホームインスペクターが建物チェ...

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2015.02.19 鉄骨住宅で多い不具合と簡単な判定方法
写真は、雨漏りなどいろいろ問題が起きるということで伺った鉄骨造3階立てマンションの外壁です。築20年で外壁は一度も手入れされてません。ということで、この時点で雨漏りの原因はほぼ原因は確定ですが先入観を捨ていつもどおりチェックをしました。 以前、漏水が起きた際に補...

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2015.02.06 チェック不足が思わぬ支出になってしまうことも?!
新築アパートで入居者から「カビ臭い」と問い合わせが・・・。どうやら床下からきている臭いのようなので、床に点検口を設置し、内部を調べることになりました。点検口からホームインスペクターが床下内部に進入し調査したところ、本来は必要な換気対策が施工されていないことが発覚...

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2015.01.30 入居者から「上から変な音がする」と連絡が・・・
「お風呂に入っていると、上から変な音が・・・」賃貸アパートの入居者より「お風呂に入っていると、上から変な音がする・・・」と管理会社に連絡が入り、原因がわからないまま時間が経ってしまったため、とうとう大家さんにより、ホームインスペクション(住宅診断)をご依頼いただ...

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2015.01.14 “内覧会”施工会社任せになってませんか?
『内覧会』は代金決済前の重要な点検日。支払う代金に見合った適切な工事が行われているか、発注者としてしっかり検査しておきたいものです。ところが、大家さんは年が明けると確定申告準備などで多忙になりがちで、建築中物件の施主検査は管理会社や施工会社に全てお任せという方も...

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2014.12.19 賃貸物件トラブル事例に学ぶ! 引渡し前の建物チェックポイント
この時期、入居募集を開始したり、確定申告準備などで多忙になりがちで、建築中物件の施主検査は管理会社や施工会社に全てお任せという方が多いのではないでしょうか?しかし、しっかりと建物をチェックしていなかったために、想定外の支払いが生じたケースや設備の不具合で居住者か...

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2014.12.18 新築アパート内覧会・施主検査~建物チェックのコツを伝授
新築アパート内覧会の進め方には一般的に次の方法があります売主や施工会社が立ち会うケース各種設備機器類の説明や各住戸で説明が行われ、指摘事項の内容を確認しながら質問などにも、すぐに対応していただけます。売主(施工会社)業者が管理(募集)も行っている場合は入居予定状...

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2014.12.05 将来の資産価値に影響?マンションは基本性能で選ぶ!
新築は基本、青田買いとくに新築マンションの場合は、ほとんどが青田買い。つまり実物が確認できていなうちに、何千万という売買契約をするわけですから、慎重に検討をしたいところです。モデルルームを隅々見渡しても実物ではないし、自分が購入する部屋の間取りとは違うもの。しか...

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2014.11.20 1月の入居募集に備える!賃貸物件満室の肝とは
繁忙期である2・3月の引越しシーズンが近づいてきました。この時期は入居希望者が増える一方で退居者が出る可能性も高くなるため、対策に力を入れたい時期ですね。ただ、実際には引越しシーズンを見越して年明けから物件探しに乗り出す人も多く、募集や物件見学は1月から増加傾向に...

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2014.11.19 自分でもできる入退去時の設備チェック<換気扇>
賃貸オーナーや大家さんにとって、大切な資産である賃貸物件。メンテナンスをしっかり行って、長持ちさせたいですよね。そこで、ご自身でも確認できる設備の代名詞「換気扇」のチェックポイントをご紹介します。入退去時のチェックにもお役立ていただけますので、ぜひ実践してみてく...

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2014.11.11 買っていい町とダメな町が明確に!
あまり知られていませんが、不動産・住宅業界を大きく左右すること必至の法改正が行われ、今年8月に施行されています。それは、「都市再生特別措置法」。これは簡単にいえば「人が住むところ、そうでないところの線引をしよう」というもの。「中長期的には、すべての郊外住宅地が従...

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2014.10.29 中古マンション投資のカギは「管理力」
全国のマンションストック数は2013年末時点で601万戸。居住人口は約1,480万人と、日本人の11パーセントがマンションに居住、首都圏にいたっては3人に1人がマンション居住者です。また2011年には築30年を超えるマンションが100万戸を超えています。これから本格的な...

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2014.10.23 繁忙期前の今がチャンス!自分でできる設備点検
来年の繁忙期を前に、空室のお部屋をしっかりチェックしておきましょう。ご自身で点検できることもたくさんあるのです。不具合が見つかっても、年内に補修が完了していれば安心して、繁忙期を迎えることができます。今回は、大家さん、賃貸オーナーさんでも確認しやすい設備点検のポ...

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2014.10.13 “雨漏り”は早期発見、早期対策がポイント
台風が多いこの季節。「数十年に一度の大雨」などとニュースで聞こえてくる度に、心配なのは家の“雨漏り”です。「雨漏り」は、カンタンに直るケースから非常に深刻なものまで程度はさまざまですが、カンタンな補修で直る前者のケースだとホッとします。雨漏りを何年も放置していたケ...

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2014.10.03 はがれやすい?!マンション外壁タイル
最近、さくら事務所には、マンションの【タイル剥落(はくらく)】事例がたくさん報告されています。タイル張りのマンションは外観デザイン的に見栄えもよく、収益物件(賃貸一棟マンション)でも、RC(鉄筋コンクリート)造のマンションには多く採用されています。タイルの張り方に...

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2014.09.18 建築途中の工事チェックやってますか?
工事中の現場チェックは施工不良を未然に防ぐ賃貸アパートの建築途中の工事チェック実施していますか?施工不良や欠陥住宅を未然に防ぎ、リスクを軽減することが可能です。現在、特に木造賃貸アパートの着工が多い時期です。これは来年の1月から2月頃に完成し、賃貸需要がもっとも多...

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2014.09.10 知識のないリフォーム業者のしごと
国は2020年までに中古住宅市場、そしてリフォーム市場を倍増させようとしています。日本の住宅市場としてはとても良い方向かと思うのですが、こうした成長戦略が必要な業界というものは、人材の課題や市場構造の未整備がついてまわります。リフォーム業界は以前に比べればだいぶよく...

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2014.09.03 設備の定期点検も重要ポイント
大家さんや賃貸オーナーにとって大切な財産でもあります賃貸物件。今回は賃貸アパートを住宅診断した事例です。5年前に建築された賃貸アパートに入退去のタイミングで空室となった、お部屋の設備関係を中心に住宅診断しました。給湯器を確認してみると・・・上記写真は、よく見る給...

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2014.08.28 競売物件のインスペクション事例
「競売物件」というとたいていの場合、建物が乱暴に扱われていたり、老朽化していたりなど、何らかの課題を抱えている物件が多いものですが、今回の物件は違いました。さくら事務所のホームインスペクション(住宅検査)事例です。さいたま市に建つこの一戸建ては築20年以上経過して...

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2014.08.20 引き渡し直前発見!新築施工ミスの実例7つ
新築の引き渡しを受けるときには、残金を支払ってしまう前に建物のチェックを十分に行っておくことをおすすめします。思いのほか施工不良やミス等が多いためです。パソコンや自動車などと違って、現場の手作業が多い建築ならではですよね。上の写真では、雨樋の支持金物がありません...

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2014.08.13 木造アパートの外まわりにある異変をキャッチ!
大家さんや賃貸オーナーにとって大切な財産でもあります賃貸物件。今回は木造賃貸アパートを住宅診断した事例をご紹介します。25年前に建築されたアパートに入退去のタイミングで住宅診断しました。主に外回りの事例をご紹介します。外壁をさわってチェック外壁サイディング塗装面...

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2014.08.05 築16年アパートインスペクション実例
最近、アパートなど収益物件の調査依頼が格段に増えてきました。まずはこちらの画像↑↑↑木造モルタルアパートの外壁部分です。大きなクラック(ひび割れ)があり、幅を測ってみると0.6ミリ以上も。一般的に0.5ミリ以下のクラックは問題ありませんが、これだけ幅の大きいもの、かつ一...

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2014.07.29 「悪いヒビ」に要注意!
「建物の耐震性や劣化具合をあらかじめ把握しておきたい」という購入者の増加や、「不動産仲介業者さんからすすめられた」「知人がホームインスペクションをしたのを聞いて・・」といったことから、さくら事務所には、多数のご相談・ご依頼をいただいています。不動産仲介業者さんの...

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2014.07.23 空室となったお部屋チェック<設備篇>
20年前に建築された木造2階建ての賃貸アパートに空室(6世帯中2世帯)があり、そのお部屋を住宅診断しました。実際に水を溜めてみましょう浴槽や洗面台に水を溜めてみたところ(↑写真上↑)、洗面台の裏側、排水管部分に水が漏れていることが確認できました(↓写真下↓)。パッキ...

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2014.07.16 空室となったお部屋チェック<床下・屋根裏篇>
大家さんにとって大切な財産でもあります賃貸物件。今回は木造賃貸アパートを住宅診断した事例です。25年前に建築された木造2階建ての賃貸アパートに空室があり、そのお部屋を住宅診断しました。1階の天井点検口から覗いてみたところ、丸印に「羽子板ボルト」という構造金物が確...

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2014.07.08 水漏れは定期的は点検が大事
こちらをご覧ください↑↑↑ 床下部分の水漏れ。上水道管につなぎ目から少しずつ水漏れしているため気づきにくかったのですが、たまたま退去があり、室内を点検をした際に見つけたものです。もし今回退去がなく、あと1年でも放置されていたら、被害はかなりの広範囲に広がり、カビやシ...

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2014.07.01 ホームインスペクションでわかる賃貸物件の利回り
一般的な投資指標とされる不動産投資の「利回り」ですが、実際に物件を見に行ってみると、建物の質がバラバラであることに驚かされます。要するに【建物の良し悪し】や【状態と利回り】には、何ら因果関係がないということなのです。同じ価格帯や利回りの物件であっても、購入後のメ...

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2014.06.24 ボロボロだけどお買い得な中古住宅
コンクリートの基礎部分↑↑↑とある投資家の依頼で、都内にある築30年のアパートを調査しました。土地は敷地延長の地形で割安感があり、建物価格はゼロ。メンテナンスもほとんど行われていないようで見た目はボロボロ。長く売れ残っていた物件です。しかしこれがなかなかいい物件だっ...

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2014.06.17 建物の傾き・チェックのコツ/一戸建て
 一戸建ては建物を正しく建てられたとしても、完成・入居後しばらくして、建物が傾くことがあります。地盤沈下による建物の傾き・チェックのコツ引き渡し・引っ越し後からさほど時間が経っていない新築住宅の所有者に頼まれて、建物の傾斜測定に伺った一戸建ての写真です。建物...

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2014.06.13 コンクリートの工事は適切か?!
コンクリートの成分は「水・セメント・砂利」。上手に工事されていると、その表面はきれいなものです。これらの成分が1、うまく混ぜ合わさっていること2、混合比率が適正であること3、適切に施工することが大切。上記↑↑↑の画像をご覧ください。コンクリートの表面に、デコボコの穴が...

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2014.06.10 入退去のタイミングで空室となったお部屋チェック
大家さんや賃貸オーナーにとって大切な財産でもあります賃貸物件。今回は賃貸アパートを住宅診断した事例です。主に10~20年前に建築された賃貸アパートに入退去のタイミングで空室となった、お部屋を中心に住宅診断しました。事例その1~キズがあります・・・窓(サッシ)周り...

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2014.06.06 【注目!】梅雨時期だからこそわかる!建物のチェックポイント
梅雨は早く終わってほしいと思いつつ、実は不動産を見るのに雨天は好条件。雨が止み、水が乾いたら見られないところに、建物の劣化が隠れていることがあるからです。購入検討中の方も、所有物件の現状を把握したい方も、雨の日に建物を見るときは、ぜひこんなところをチェックしてみ...

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2014.06.03 購入後に瑕疵が発覚した中古アパート
アベノミクスによるインフレ予測から、個人の不動産投資市場が過熱の感があり、さくら事務所には、収益・投資用不動産、特にアパート系のトラブル相談が増加しています。物件を紹介されてから購入の可否について意思表示をするまでのスピード感が求められる不動産仲介市場では、契約...

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2014.06.03 マンション投資で泣くパターン
全国のマンションストック数は2009年末時点で562万戸。居住人口は約1,400万人と、日本人の11パーセントがマンションに居住、首都圏にいたっては3人に1人がマンション居住者です。また2011年には築30年を超えるマンションが100万戸を超えました。ご承知のと...

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2014.06.03 引き渡し直前に見つかった新築施工ミスの実例7つ
新築の引き渡しを受けるときには、残金を支払ってしまう前に建物のチェックを十分に行っておくことをおすすめします。思いのほか施工不良やミス等が多いためです。パソコンや自動車などと違って、現場の手作業が多い建築ならではですね。上記写真↑↑↑をご覧ください。雨樋の支持金物...

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2014.06.03 新築マンション内覧会同行で見つかった不具合の例
さくら事務所のコンサルタントが、「新築マンション内覧会同行」で見た、不具合の一例です。●大きな床の傾き上記写真では、フローリング傾きが、200mmの範囲で約10mm近くあります。スケールの目盛は約9mmですが、左側の巾木のところでは約10mmもあり、計算上、50mm/1000mmになりま...

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